Vous souhaitez exploiter votre bien immobilier en le faisant louer meublé : sachez que la rentabilité est en effet meilleure que la location nue, en plus de la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu. Pour cela, vous devenez un loueur en meublé non professionnel (LMNP), statut fiscal qui vous fait profiter de multiples avantages.
Rappel sur les caractéristiques de ce statut fiscal
Dès lors que vous devenez un loueur LMNP, vous êtes considéré comme étant une micro entreprise et les loyers que vous percevez sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous devez enregistrer des recettes annuelles de moins de 23 000 euros. De plus, vos recettes doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal. Dans le cas échéant, vous devenez un loueur en meublé professionnel ou LMP.
Certaines formalités doivent, par ailleurs, être effectuées selon les exigences requises, telles que l’inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce, du fait du caractère de l’activité qui est d’ordre commercial. Vous êtes par conséquent soumis à l’impôt sur le revenu suivant la catégorie des BIC, de même qu’aux impôts indirects locaux. Rappelons que ces derniers sont les suivants : la taxe foncière, la taxe d’habitation, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et la cotisation foncière des entreprises.
Les deux régimes fiscaux LMNP
Un des principaux avantages de la location meublée, c’est avant tout une défiscalisation conséquente qui permet de réduire et même de gommer la totalité de l’IR sur plusieurs années. C’est le régime réel simplifié qui vous permet de jouir de ce point fort de la LMNP, tandis que l’autre régime est celui du micro BIC.
Le régime réel simplifié : les recettes locatives doivent être supérieures à 72 600 euros HT par an. Il permet de déduire les différentes charges pendant les deux premières années de la mise en location, puis les amortissements. Ceux-ci sont calculés sur l’immobilier et le mobilier et les excédents sont reportables sur les prochaines années. Ils sont déductibles de l’IR du loueur LMNP : ainsi, ce dernier peut ne pas payer d’impôt pendant toute la période de la déduction de ces dotations aux amortissements, calculées par l’expert-comptable. L’autre avantage de taille issu de ce régime est la récupération de la Tva de l’acquisition.
Le régime micro BIC : les recettes locatives ne doivent pas dépasser les 72 600 euros HT par an. Vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50% ou de 71% pour les meublés de tourisme classés, les chambre d’hôtes et certains gîtes ruraux.
La loi Censi-Bouvard, autre dispositif fiscal applicable en LMNP
Vous pouvez aussi combiner la loi Censi-Bouvard avec le régime micro-BIC pour davantage optimiser vos gains d’impôts. La défiscalisation est de 11% sur une période ferme de 9 ans.
Un rendement de plus de 4% par an
Le rendement locatif atteint 4% par an, voire plus, pour les locations meublées. Cela est issu de la qualité des loyers entre autres, de même que du montant total de la carotte fiscale enregistrée. D’autres critères entrent également en compte, tels que la rentabilité lors de l’achat dans le neuf ou l’ancien. Le prix d’achat ainsi que les frais d’acquisition diffèrent en effet pour l’une ou l’autre de ces deux options. Les avantages du neuf : des frais de notaire bas, un taux de remplissage élevé en raison des performances énergétiques et environnementale du bâti entre autres. Les avantages de l’ancien : son emplacement, généralement en cœur de ville, un prix d’acquisition bas. Attention toutefois à bien anticiper le montant des travaux. Le choix de la taille du bien pourra aussi influencer ce rendement : bien le choisir par rapport aux locataires cibles.
