L’achat d’un bien immobilier Pinel est soumis à une condition particulière en ce qui concerne son emplacement. Vous devez, en effet, investir dans une commune à forte tension locative, et celle-ci doit alors être située dans une des zones suivantes : A Bis, A ou B1. C’est le ministère de la Cohésion des territoires qui a réalisé le découpage en 5 différentes zones, par rapport à cette tension locative. Les deux dernières, qui ne sont pas éligibles à la loi Pinel sont la zone B2 et la zone C.
La question de la zone la plus rentable pour investir est le plus souvent évoqué. Dans cet article, nous vous guidons sur le choix de cette dernière afin que vous profitiez de tous les avantages de votre investissement Pinel, par rapport à cette exigence d’emplacement, en particulier.
Le marché le plus tendu en zone A Bis
C’est en zone A Bis que le marché immobilier est le plus tendu. Elle inclut Paris (75), les communes des Yvelines (78), celles des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94) ainsi que du Val-d’Oise (95).
Ce que vous devez savoir avant d’investir dans ces communes à forte tension locative : bien comparer le prix de l’immobilier qui est particulièrement élevé et ce, quel que soit l’emplacement choisi. Ce paramètre va influencer sur le rendement annuel de votre investissement, de même que sur la rentabilité finale. Attention également au moment de la mise en location : vous devez savoir bien cadrer les loyers que vous appliquez par rapport aux plafonds de ressource de votre locataire, de même qu’au plafond par zone (17.55 euros/m² en 2022 pour la zone A Bis). Les plafonds sont toutefois plus élevés que ceux des autres zones. Veillez à ne pas appliquer des loyers surcotés ou décotés : réaliser plusieurs simulations est donc de mise. Vous pouvez même faire appel à un conseiller financier dans les calculs et la recherche du meilleur rendement.
La zone A : les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants
La zone A est aussi caractérisée par une forte demande en logements sur le marché locatif. Elle regroupe les grandes villes des départements suivants : Ain (01), Alpes-Maritimes (06), Bouches-du-Rhône (13), Corse-du-Sud (2A), Hérault (24), Nord (59), Oise (60), Rhône (69), Haute-Savoie (74), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Var (83), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Val-de-Marne (94) et Val-d’Oise (95).
Les plafonds sont moins élevés que ceux en zone A Bis, de même que le prix de l’immobilier. Toujours est-il qu’il vaut mieux bien analyser les marchés des différentes régions afin de tirer profit des meilleures opportunités, en tenant toujours compte de cette demande locative élevée. À titre informatif, le plafond de loyers pour la zone A est de 13.04 euros/m² en 2022.
La zone B1 : les villes moyennes de plus de 150 000 habitants
Il est tout aussi intéressant d’investir dans les villes de la zone B1, bien que la demande locative soit nettement moins intense que celle des deux premières susmentionnées. La zone B1 intègre les communes de plus de 150 000 habitants, où la disponibilité foncière est encore profitable. En effet, il est encore possible de trouver des terrains prêts à bâtir à prix intéressant, pour ceux qui souhaitent faire construire eux-mêmes leur logement Pinel. Avantage de taille en effet, permettant ainsi d’éviter d’avoir recours aux promoteurs immobiliers qui proposent plutôt un ensemble de programmes à celui qui souhaite investir sous le dispositif Pinel. D’où un prix d’acquisition plus élevé. En ce qui concerne le plafond de loyer en zone B1, celui-ci est de 10.51 euros/m² en 2022.
