Ceux qui souhaitent mettre en place leur propre stratégie patrimoniale en ce qui concerne la gestion de leurs parts de SCPI peuvent opter pour le montage du démembrement. En effet, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent être acquises soit en nue-propriété, soit en usufruit. La première option est réservée aux personnes physiques, tandis que la seconde est plutôt avantageuse pour les professionnels en raison de la fiscalité attractive qui s’applique et ce, par le biais de l’amortissement comptable dégagé. Dans cet article, nous aborderons plutôt les atouts de la souscription en nue-propriété.
La SCPI en nue-propriété : quel fonctionnement ?
Tout d’abord, découvrons en quelques lignes le fonctionnement du montage du démembrement. La pleine propriété d’un actif se constitue à la fois de la nue-propriété et de l’usufruit. La nue-propriété est le droit d’en disposer, tandis que l’usufruit est celui de la jouissance de l’actif, et d’en tirer également profit en ce qui concerne les « fruits » qui en sont issus, c’est-à-dire les loyers lors d’une éventuelle mise en location.
Ces droits peuvent être dissociés et ainsi, répartis entre deux individus différents : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement est cependant temporaire, le nu-propriétaire étant appelé à devenir plein propriétaire à l’expiration du montage.
Dans le cas des SCPI, la durée du démembrement est fixée à l’avance et elle peut être modulée. Cependant, plus la période est longue, plus les avantages sont conséquents. Entre autres, le prix de la part qui est revue à la baisse et qui est calculée en fonction de ladite durée. La décote peut atteindre jusqu’à 40%.
Concrètement, voici ce que l’on retiendra des points forts du démembrement pour le souscripteur des parts en nue-propriété. Celui-ci s’abstient de percevoir les loyers pendant toute la durée du démembrement. Ce qui l’exonère de paiement d’impôts fonciers et d’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Pendant ce temps, alors qu’il a acheté la part à un prix décoté, le prix en pleine propriété peut avoir fait l’objet de plusieurs revalorisations tout au long de la période de détention de la SCPI. Quand vient le moment du remembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété de sa SCPI. Il commence alors à percevoir ses dividendes à ce moment-là, et s’il décide de revendre ses parts, il profitera d’une excellente capitalisation en raison de la revalorisation comme mentionné ci-dessus.
La clé de répartition ou clé de démembrement
Les droits de répartition des droits de propriété des parts ou clé de démembrement sont mentionnés dans le contrat spécialement dédié à cet effet. C’est la société de gestion qui définit ladite clé et cette dernière est fonction de deux variables : la durée du démembrement ainsi que le taux de rendement prévisionnel. Comme mentionné plus haut, le calcul de la décote se fait en fonction de la durée du montage. Exemple de clé de répartition pour un démembrement sur 10 ans : le nu-propriétaire s’acquitte de 63% du prix en pleine propriété tandis que l’usufruitier endosse les 37%. Il s’agit alors d’une clé de répartition de 63/37. Pour une durée de démembrement raccourcie, par exemple sur 5 ans, la clé de répartition est de 81/19 en moyenne. Toujours est-il que cette clé varie en fonction de chaque société de gestion. De plus, à noter que ce ne sont pas toutes les SCPI qui proposent le démembrement de leurs parts.
L’investisseur réalisera donc un comparatif dans ce sens afin de réaliser les simulations qui s’imposent. Cela en tenant compte du prix de la part en pleine propriété ainsi que de la clé de répartition mentionnée plus haut. Notons aussi l’avantage principal du démembrement en SCPI : la possibilité de souscrire à davantage de parts en raison de la décote qui s’applique.
